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贵州12348律师说法:您想知道的《民法典》关于物业的新规都在这里

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在这个信息爆炸、广告传媒覆盖率极高的时代,在我们自己家小区的电梯里、房屋外墙上、门闸、道闸上,随处都能看到各色广告。但作为小区业主的你有没有想过,这些投放在小区公共区域的广告由谁管理?产生的收益都去哪了呢?

生活中,大多数是小区物业管理公司和广告商之间签订协议并收取、管理广告费,而业主很难获得这部分利益。而随着《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)的实施,小区业主主张共有部分收益将有更加明确的法律依据,贵州12348律师来给大家说说《民法典》是如何保护业主权益的。

【案例回顾】

贵州12348:您好,这里是贵州12348公共法律服务热线,请问有什么可以帮您?

蔡女士:您好,我回家坐电梯时发现电梯里装了块电子屏,循环播放着某课外机构“XX辅导”、某4S店还有XX超市的广告。这打广告肯定给物业广告费了,电梯应该是业主共有设施,物业能收这钱吗?我们找了物业,物业说我签订的购房合同中有一条:“本项目物业建筑体之外墙面、屋面、建筑体内部的共有部分所设广告位的经营权和收益权归出卖人享有”这样的条款,请问我们业主还能主张这笔广告收入吗?

贵州12348律师:您好蔡女士,您的的问题我听懂了。《民法典》第二百七十一条延续《中华人民共和国物权法》第七十条的规定,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。为了更好地保护业主对于小区共有部分的权利,《民法典》二百八十二条新增加一条关于业主共有部分产生收入归属的规定,“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有”。

由于购房时买方往往处于较弱势地位,很多业主在签订的购房合同都有类似 “本项目物业建筑体之外墙面、屋面、建筑体内部的共有部分所设广告位的经营权和收益权归出卖人享有”这样的格式条款,面对这种情况,建议可以以卖方未尽提示说明义务或以卖方限制、排除买方主要权利为由主张该条款无效。

《民法典》第四百九十六条 采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款无效。”

第四百九十七条  有下列情形之一的,该格式条款无效:(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

【贵州12348律师说法】

问:小区内的哪些部分属于共有部分呢?

答:属于业主共有的部分包括:(1)建筑区划内的道路,但是属于城镇公共道路的除外;(2)建筑区划内的绿地,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施;(4)物业服务用房;(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(7)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

《民法典》第二百七十四条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

第二百七十五条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

问:哪些属于小区共有部分产生的收益?

答:实践中利用小区共有部分进行营利的形式多种多样,如电梯、门闸、道闸、建筑外墙等公共区域的广告收益;小区公共区域的停车费收益;小区公共区域内出租的摊位收益;利用小区公共配套设施如球场、游泳池、活动室等的经营收入;自动售卖机的场地费;快递柜入场费等等,这些收益在扣除合理的成本之后,都应属于小区业主共有。但并不是按照业主人数平均分配的,根据《民法典》第二百八十三条的规定,对于这部分收益的分配,有约定的按照约定,没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分面积所占比例分配,也就是说,专有部分面积所占比例越大的业主,可以分得的收益就越多。

问:我们业主可以要求物业向我们公开维修资金等经费的使用情况吗?

答:可以,业主享有知情权。 

《民法典》第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

问:购买的房屋没有入住,可以不交物业费吗?如果没交物业费?物业有权断水断电吗?

答:即使没有入住,也应当按照《物业服务合同》的约定足额缴纳物业费用,但物业公司无权据此对小区业主断水断电。

《民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

问:我购买了房屋后没有和物业单独签订过《物业服务合同》,我还需要缴纳物业费吗?

答:需要,房地产开发公司与物业订立的物业服务合同,对于业主具有法律拘束力。

《民法典》第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。

问:我们小区经过业主表决,准备更换物业服务公司,在新的物业服务公司正式接手前?原物业公司就可以什么都不管了吗?

答:不可以。在新的物业服务公司接管前,原物业应当继续服务,但可以请求支付相应的费用。

《民法典》第九百五十条 物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费。

问:现在经常听说小区有人“高空抛物”致人损伤的例子,如果找不到具体的“抛物人”,物业公司需要承担责任吗?

答:物业服务公司承担过错补充责任,即作为安保义务人,如果对发生在小区内“高空抛物”存在管理不善等过错,在其过错范围内承担相应的补充责任。之后,可以向明确的侵权人追偿。

《民法典》第一千二百五十四条 禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后,有权向侵权人追偿。

物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

【贵州12348律师建议】

生活中,存在部分物业公司利用业主不懂法、不知法的漏洞,侵害业主合法权益的情况。如果您有类似遭遇,欢迎拨打贵州12348公共法律服务热线,我们的接线律师会根据您的实际情况给您提供专业的法律建议。


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